あなぶき興産

アジアの羨望の地へ 進化を遂げる「おもろまち」の今、そして未来を語る。

株式会社 松永不動産鑑定事務所
代表取締役(不動産鑑定士)
松永 力也

日本大学法学部法律学科一部卒。琉球大学院人文社会科学研究科、同総合社会社会システム科修了。その後㈶日本不動産研究所(東京・名古屋)に入社。平成11年松永法律・不動産鑑定事務所を開業。公益社団法人沖縄県不動産鑑定士協会の前会長、現在顧問。鑑定業務以外に沖縄大学・琉球大学で非常勤講師として後進の育成にもあたっている。
法学修士/会計学修士

今や沖縄は、「日本の沖縄」から
「アジアの沖縄」へ変貌しつつあります。
その中でも、最も注目を浴びる
那覇新都心「おもろまち」。

未来への拠点「おもろまち」の魅力を、
多角的視点から
松永氏に語っていただきました。

那覇市のポジショニングについて。

那覇市のポジショニングを理解する前に、まず沖縄のポジションを、ひいては日本のポジションというものを先行して理解する必要があります。まず、日本のポジション、日本はどこに立脚しているのか、という視点で考えてみると、それは世界の中でというイメージではないと思うんです。アジアの中で日本がどう位置づけられているか、というイメージですね。上海、香港、台北、マニラ、シンガポールの中で日本はどういう位置にあるかということが、沖縄にも関係してきます。今、神社仏閣に代表される日本の文化はアジアの中で人気があり、人気が再燃している。この日本ブームがやがて沖縄の人気と関わってくる気がしています。沖縄の位置づけを見極めるためには、大きく二つのポイントに分けて考察すると理解が進むと思われます。それはヒトとモノです。ヒトの流れ=人流と、モノの流れ=物流の二つですね。まず、このポイントを把握することが大切になります。

沖縄の人流とは。

東京オリンピックで来日し、東京、そして関西を観光する人流がメインストリームだとすると、沖縄はサブ的な位置づけになります。それを本流にするためには「知れる」ことがポイントになります。東京とは全く違うもの、沖縄の癒し、自然…かつて高度成長期からバブル期にかけて、日本の観光客は物欲を満たすことに奔走し、それが飽和すると、癒しであるとかサービスであるとかといった価値観を求めるようになりました。アジア、特に中国は今、その段階にさしかかろうとしています。沖縄の魅力を中国の人に「知れる」ことになれば、その影響たるや想像をこえたものになるのではないでしょうか。モノからサービスへ移行が進行している現在、空港では新滑走路が整備され、クルーズ船寄港のためのバースを増設するなどの対応に追われているのが現状です。人の流れが時代の流れを変えようとしています。

物流から広がる無限の可能性。

物流は沖縄に人流以上にいい影響をもたらします。私が担当した西崎の工場地、実は「倉庫」なんですが昨年で26.7%上昇。豊崎では同じく28.6%上昇、今年の地価調査では30,1%、1年間でこれほど上昇しました。来年も同水準が見込まれています。この背景には航空会社を中心とした物流の増大が影響しているのではないか、というのが私の推定です。沖縄の地理的位置の優位性は失われるという予想に反して、アジアのハブとしての重要性は増す一方です。なにしろ飛行機の5時間圏内に20億の人口を抱えているのですから。

さらにMRO(整備事業)があります。那覇空港を拠点とする航空会社が自社だけでなく、子会社を設立して他社の整備をここ沖縄で始める予測があります。直接それを確かめることはできませんが、地価を注視することで推定はできます。上空を飛び交う飛行機を整備の点で沖縄によびこめば、これは大きなビジネスチャンス、産業にもなります。MROが精密な飛行機の部品をストックするためにはハイグレードな機能を完備した倉庫が必要ですし、カーゴを補完する倉庫もますます必要となってくる。空港のMROでは現状の整備さえ対応できません。するとそういった施設はどこにつくられるのか。ここで西崎、豊崎に目を向けると驚くほどの地価で土地取引が行なわれている点が、大変興味深いですね。沖縄はもともと、消費型の社会だったんですが、それが今後、本当の流通型の社会に変革されていけば、私でも地価の天井が見えないほどです。

那覇市の位置づけとその展望。

那覇市の位置づけというのは、沖縄の位置づけにも大きくかかわります。大切なのはキープレイスという認識です。空港がある、県庁がある、金融の中心地である、若狭湾のバース、様々な観光スポットもある、そういった意味でキープレイスなんですが、地価という視座からみてもキーとなる現象が起こっています。今、那覇市の一部の住宅地はもしかすると福岡よりも高いかもしれない。原因は沖縄のサイフで地価が決まっていないからです。沖縄の地価はすべて沖縄では決まっていません。ではどこで決まっているか。東京です。それはやがてアジアから来るインバウンドが増大する予測があるからです。アジアからはまだ大きな投資はありません。逆に言えば、インバウンドが来るぞ、と国内から買い付けが増えてきたにも関わらず、地価はこの程度に抑えられているということにもなります。ですからマンションの価格にしてもこういった未来を先取りして価格設定に反映しているものと思われます。このように、外からの投資がヒトとモノという形で沖縄に入ってくるということが重要です。とはいえ、その資本の投下先はまだら状態で疎密になっています。

今、沖縄は地価が上がる所と変わらない所とに完全に分かれている。私は「チョッカン」とよんでますが、直接と間接ですね、この「直・間」で物事を判断をしていけばいいと思っています。ヒトとモノが直接流れる、インバウンドが来る、投資が来る、沖縄で言えば西海岸にあたります。反対に東海岸は「間」。物事をとらえるために重要なのは「直・間」をしっかり見極めることです。おしなべてすべての価格が上がればいいわけではない。「直」の場所が上がり「間」がその影響受けて、タイムラグで後追いする、このような流れが望ましい。そういった意味では、キャンプキンザ―の返還後、地価がどのように上がっていくか興味をもって見守っていきたいと思っています。

おもろまちこそ
セカンドハウスを置く最適の環境。

次にセカンドハウスとしてのマンションの形態ですが、例えば沖縄に移住してきて子どもが育ったとします。そこで転勤になれば、東京に帰ってそこで暮らさなければならないんですが、沖縄で育って良さを知った子どものために、沖縄にもう一つ家を置いておこうかとか、奥さんだけしばらく沖縄で暮らすとか、そういったセカンドハウスの形態も増えてきますね。沖縄は、国内主要な都市に当てはめても飛行機の移動で3時間圏内で、便も豊富にあるので自由な選択ができます。移動の時間や利便性の面でも、おもろまちにセカンドハウスを持つ優位性は補完されています。また、おもろまちは、世界的な投資、ヒトの投資、モノの投資を管理できる。県庁に近い、空港に近い、モノレールを利用できる、ショッピング施設も充実している、そういった都市機能も充実しています。総合するとセカンドハウス所在地としては最適な環境であると言えるでしょうね。

おもろまちの安心感とは。

おもろまちの安心感は一言で言えば「時短」なんですね。時間を短縮できる。日本人は気質的に、とにかく時間を気にしますね。私のお客さまが東京から来ると、何時何分に空港に着いて、いつまでに事務所を訪問して、それから観光地に行って空港には何時何分に着くのか、それを事細かく説明しないとリラックスしてくれないんです。途中で「もう空港に行った方がいいんじゃない?」とかそわそわ落ち着かない。ですからここで言う安心感とは治安上のことだけではありません。時間です。軽くみなされがちですが、日本人にとって大変重要な問題なんですね。時短こそ、重要施設へ近く、モノレールが利用できるおもろまちの環境の最大の優位性です。

資産価値は利用価値である。

資産価値という概念は資産価値を考えては理解できません。では、どのように理解するか。資産価値は利用価値に依拠するものだということをまず理解してください。利用価値とはPL=Profit and Lossで、資産価値のBS=Balance Sheetとは全然違うものです。マンションには様々な利用者が考えられます。まず沖縄の人が居住で利用する場合、次に社宅、これは企業などが所有するものですが、商業目的ではありませんので、住居として扱います。そして移住する方の住まい、または別宅などが挙げられます。近年、全国では台風や自然災害など様々な自然災害が頻発していますし、原発の問題や人災もあるでしょう。それらを考えますと、これからは住居も地域を変えて二つあった方が望ましいですね。

沖縄に別宅があれば、そういった不安は軽減されるのではないか。我々鑑定協会の中でも、セカンドハウスの概念が今までの別荘的な考えから、家族を守る、わが身を守る災害や危険から避難する、シェルター的な利用価値を意識するようになりました。これは協会が提唱しているわけではなく、一般の人の中にそう考える人が増えてきてそれが我々に伝わってくる。だからマンションを所有する目的と利用方法も変わってきています。住所は東京に置いて、沖縄のマンションをセカンドハウスとして利用されている例が増えてきましたね。なぜか東京に住所のある奥さんと子どもさんがそこで暮らしていて、旦那さんが月2回程度沖縄に来るといった新しい利用形態が生まれています。

利用形態がどうなるのかが決まると、当然資産価値が決まってきます。言い換えればもともと沖縄の人のサイフに合わせて決まっていた価格があって、そこに東京の人のサイフを持ってくれば価格が変わるのは当然ですよね。資産価値を把握するには利用価値があって、その利用価値が何に依拠するかといえば、属性、つまり沖縄の人が買うのか東京の人が買うのかという条件づけになります。その考え方をさらに敷衍してみましょう。アジアが注目されると二つの大きな問題が起こります。一つは貨幣価値、為替が変わってくる。為替の状況が沖縄にも関わってきます。そしてもう一つ、これはさらに重要な問題ですが、それは「資産に対する価値観がグローバルになる」ということです。例えば、中国の富裕層は1億人います。この資本が沖縄に流れ込んできたら、向こうの価値観に否応なく沖縄は巻き込まれていく。これが東京からの資本であれば同じ日本人の価値観を共有していますから、動向の予想はつきます。アジアの価値観はすでにグローバルになっていて、沖縄の価値観では全く予想がつかないかもしれません。

暮らしやすさ、発展性。
おもろまちの未来を知るには

おもろまちの未来を知るには、まず過去を知ればいいんです。返還後、何もなかった土地を区画整理すればよかったので、開発前のあのエリアにはあらゆる可能性があったはずです。何もないところに日本のアカデミック理論とリーガル理論をすべて展開してできた街。日本の法制度そのものの可能性と有益性を充分に発揮できるということで、まさに日本の英知が結集されて開発された地域なんです。これは日本ではもはや実現が困難なスタディケースと思われますし、さらに言えば沖縄でも難しい。キンザ―は、おもろまちエリアの開発と似てはいますが、中心から離れすぎていてそもそもの条件が異なっていますし。「おもろまち」はあれほどの重要な立地環境、あれだけの広さの土地で、「さあ、自由に街をつくってくれ」と言われて日本の叡智がつくりあげた街、それに未来がなかったら、もう日本の未来はありません。県を挙げてのバックアップも受けて、創り上げた街だからこそ、完成度の高い未来を約束された街と言えるのではないでしょうか。

おもろまちの限りないブランド

「自然を生かす」「観光を大切にする」「人々の暮らしを大切にする」ことが沖縄県の目指す道です。そして基本的にそれを守らなければならない場所があります。そのモデルケースとなっている街が「おもろまち」です。まさに沖縄の街の代表格ですね。つまりブランドイメージといえば、まず沖縄県の目指す道であると考えます。これを理念的なブランドのイメージとすると、現実の暮らしに即したブランディングにも触れる必要があります。まず先ほど述べました「直・間」の「直」を代表する街、人流、物流のメインストリームであること。沖縄の発展が地価という形で真っ先に表われ、それが「間」に波及していく指標となる街です。そして「時短」。これは県内の人はもとより東京などからの移住者、セカンドハウスを求める人にとっては大きな魅力です。その背景にあるのは、県庁や市庁舎、企業やマスコミなどの主要な機関や施設、また空港や港湾施設、モノレール、国道58号線・330号線、西海岸道路と、このすべてに近い絶好のポジションにあることです。

さらに生活の視点からおもろまちを見てみましょう。ここは具体的に家族の休日で語ってみます。まずは公園ですね。おもろまちには、新都心公園がありますね。この広々とした憩いの公園で、ウォーキングで軽く汗を流したり、子どもさんはサッカーの練習に励んだり。ペットの散歩も楽しめますし、ここで大きなイベントが開かれたりもします。家族とのお食事にはレストラン、カジュアルなお店から高級店まで幅広く揃っていますし、奥様はおしゃれなカフェで友だちとおしゃべりに興じるシーンも目に浮かびますね。ファッションから生活用品まですべてが揃った大型ショッピングセンター、書店も映画館もありますね。文化芸術に触れるには博物館が、おもろまち駅から直結で行ける旭橋に新設された県立図書館を訪れることもできます。このすべてが徒歩圏内で手に入る環境というのは、生活の面におけるこのエリアの最大の魅力です。無限の可能性と、どこにもない都市機能が集約されたエリア、それが那覇新都心「おもろまち」の価値、揺るぎないブランドであると言えるでしょう。

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