【公式】アルファステイツ西嫁島：スペシャルコンテンツ｜50代からの住み替え計画

駅近のマンションに住み替えたいけど、今、家を売って大丈夫?資金面が不安だな...

こんな不安を少しでも軽くするために
資金のことや買い替えのスケジュールなどをご紹介します。

まず、なんといっても心配なのは「資金面」ですよね。
今更、新築を買うといっても50歳を過ぎて
ローンなんて組めるの?と思う方は多いと思います。
そんな方にご紹介したいのが
「リバースモーゲージ型住宅ローン」です。

ご存知ですか?
「リバースモーゲージ型住宅ローン」

はじめに、リバースモーゲージの仕組みを解説します。リバースモーゲージとは、
自宅を担保に生活資金を借入し、
毎月利息のみを支払う
仕組みのことです。
元金は借入人が死亡したときに担保となっていた不動産を処分し、返済します。
月々のお支払いは利息のみとなるため、
毎月の返済負担が少ない借入方法です。

一般的な住宅ローンでは元金と利息を毎月返済していきますが、
リバースモーゲージ型住宅ローンでは毎月の支払いは利息のみ
となります。少ない返済で借り入れできるのが
リバースモーゲージ型住宅ローンの特徴です。

■毎月の返済イメージ

また、金融機関にもよりますが、
リバースモーゲージ型住宅ローンは
55歳あるいは60歳以上の人を対象
としていることが一般的です。
中には50歳から申し込みできる
ところもあります。

今の自宅を残しても住む人がいない、 自宅を残さず生活を充実させたい人: 子どもがすでに自宅を購入していたり、相続人の中にも住む人はいないという時、リバースモーゲージ型住宅ローンを利用すると債務者の死後は自宅などの売却で一括返済しますので自宅を残さない流れとなります。ただし、住みたいという相続人がいる場合は、家がなくなってしましますので事前に同意を取っておいた方が安心です。

最終的に老人ホームなどで暮らすことを 考えている人: 子どもが遠くで暮らしているなどの理由で、自宅で暮らすよりも世話をしてくれる人がいる老人ホームで暮らしたいという人もいるかもしれません。しかし、一般的に老人ホームの入居費用は高めです。リバースモーゲージ型住宅ローンを利用すれば、まとまった資金を入居費用の一時金に充てることもできます。

まずは売却と購入の全体の流れを知って
計画的に売却を進めて行くことが重要です。

住み替えには現在の住まいを先に売る「売り先行」と
先に新居に移る「買い先行」があります。
資金的な部分や、売る際の手間の違いなどがありますが
早速それぞれの流れと、メリット、デメリットを見ていきましょう。

売り先行

❶売却価格が先に確定するので、
買い替えに向けた資金計画が立てやすい。
❷購入物件と売却物件の二重ローンの発生を避けることができる。

❶売却前に購入物件が決まっていないと仮住まいが発生してしまう可能性がある。
❷住みながらの売却となるため売りにくい。

買い先行

❶空き家にした状態で家を売却できるため売却しやすい。
❷じっくりと購入物件を探すことができる。

❶売却物件と購入物件の二重ローンが発生する。
❷売却価格や時期が未定であり資金計画が立てにくい。

売り先行と買い先行の大きな違いは、内覧の手間です。売り先行だと、住みながら家を売るため、売主が内覧対応しなければなりません。内覧では、家の片づけも必要ですし、インターネット広告用の写真を撮るための準備も必要となります。内覧は土日に集中するため、販売活動期間中は土日が潰れてストレスが溜まります。

一方で、買い先行であれば内覧は不動産会社に任せてしまうことができます。空き家の状態で売却できるため、内覧の度に掃除をする必要もなく、インターネット広告の写真写りも良いです。

売却に関しては、買い先行の方が
圧倒的に「楽である」といえます。

そのため、可能であれば買い替えは「買い先行」を選択した方が良いと言えます。売却物件の住宅ローンが既に完済している人であれば、経済的な負担も軽いはずなので、買い先行がおススメになります。

売却した時に税金がかかる場合もあるの?

税金がかかるのは
マイホームを購入した時と比べて
高く売れた時のみです。

マイホーム売却では、
必ずしも税金がかかるわけではなく、
税金がかかるのは買った時より高く売れた、つまりプラス（譲渡益）が出た場合です。
不動産の売却によるマイナス（譲渡損失）が発生した場合には、譲渡所得税は課されません。
加えて税金の還付を受けられる場合もあります。
では、それぞれの税金特例について、見ていきましょう。